Bail de colocation : les précautions d'usage

Les règles qui régissent une colocation ressemblent à celles d'une location classique. Mais les quelques détails qui font la différence sont souvent ceux dont peut découler la réussite d'une vie à plusieurs sous un même toit.

Il n'existe pas de bail type pour contractualiser une colocation. Ce mode de logement est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit également les locations classiques1. La présence de plusieurs colocataires implique cependant quelques règles d'usage spécifiques, qui peuvent avoir des répercussions conséquentes sur la vie future dans le logement.

Il importe en premier lieu que le bail soit signé par tous les locataires. Un habitant du logement qui n'apparaît pas sur le bail est en effet considéré comme un simple occupant. Il ne dispose à ce titre d'aucun droit relatif à la location. Ainsi, en cas de déménagement du ou des locataires signataires, l'occupant devra lui aussi quitter l'appartement.

La signature de tous les colocataires assure à chacun les mêmes droits et les mêmes devoirs. Si un " non-signataire " ne paie pas sa part du loyer, le propriétaire se retournera contre les colocataires mentionnés sur le bail, charge à eux de régler le litige avec leur occupant. Il en va de même en cas de dégâts dans le logement : seuls les signataires du bail sont responsables vis-à-vis du propriétaire. Une situation qu'il vaut mieux anticiper pour éviter les conflits !

La clause de solidarité

La signature de tous les colocataires ne règle cependant pas tous les problèmes. En principe, chacun est responsable uniquement de sa part du loyer et des charges, et ne peut être inquiété si un autre signataire ne s'en acquitte pas. Dans les faits, il apparaît que de nombreux propriétaires, par sécurité, insèrent dans le bail une clause de solidarité. Il s'agit d'une mention indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles, et ce jusqu'à la fin du bail. Cela autorise notamment le propriétaire à réclamer le loyer impayé auprès de n'importe quel autre signataire du bail. Elle va même plus loin puisqu'elle lie également, par répercussion, les personnes qui se portent caution. Seul recours possible pour le colocataire sollicité : se retourner contre le colocataire "mauvais payeur". Une démarche qui ne facilite pas la bonne ambiance dans le logement !

Lorsqu'un colocataire déménage

Cette clause de solidarité a également des répercussions si l'un des colocataires souhaite quitter le logement. En l'absence de clause, la personne qui déménage doit envoyer un préavis de départ au propriétaire dans le délai mentionné sur le bail. Elle doit alors payer sa part du loyer et des charges jusqu'au terme du préavis. Mais si le bail comporte une clause de solidarité, le locataire qui souhaite déménager devra continuer à payer sa part du loyer et des charges jusqu'au terme du bail (même après son départ) si les autres locataires ne parviennent pas à absorber sa part contributive 2!

La meilleure solution est de trouver un colocataire de substitution et faire accepter au propriétaire un changement de signature sur le bail. Il est également possible de demander au propriétaire un avenant au contrat qui mette fin à la solidarité en cas de départ de l'un des colocataires.

Le dépôt de garantie reste « collectif »

Il est un point sur lequel la présence ou non de la clause de solidarité n'a pas de prise : dans tous les cas, un colocataire qui quitte le logement ne peut exiger de se voir remettre sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail. La "caution" a en effet souvent été rassemblée par tous les colocataires au moment de la signature pour être remise au bailleur. A la fin du bail, le propriétaire n'est cependant pas obligé de restituer le dépôt en autant de parts que de locataires. A défaut d'entente amiable avec les autres colocataires, celui qui déménage devra donc attendre la fin du bail pour récupérer sa "caution".

(1) Dès lors qu'elles sont nues. Les locations meublées par exemple ne sont pas soumises à ce dispositif.
(2) Il pourra même payer l'intégralité du loyer si les autres locataires ne paient plus ! En règle générale toutefois, son congé est valable et, sauf problème, il n'a plus à payer le loyer après son départ...