Acheter à 2 sans être mariés

Il y a ceux qui ne jurent que par le mariage, ceux qui préfèrent la semi-liberté du Pacs et ceux qui leur préfèrent l’union libre. Attention, dans ce dernier cas, vous ne disposez quasiment d’aucune protection en cas de séparation ou de décès de votre partenaire. Raison pour laquelle vous devez, dès le départ, prendre toutes les précautions.

Le cadre de l’indivision

Selon la loi, les concubins sont des étrangers. Si vous achetez un logement à deux, par exemple, impossible de choisir un régime matrimonial comme les couples mariés ou de conclure un Pacs qui régira votre vie en commun. Vous serez systématiquement placé sous le régime de l’indivision. Chacun de vous sera propriétaire du logement à hauteur de sa mise de fonds. Inutile de tricher, au risque de s’attirer des ennuis avec le fisc ou la famille en cas de décès de votre concubin.

Bien déterminer la mise de fonds de chacun 

Si vous achetez dans le cadre de l’indivision, vous devez absolument faire spécifier dans l’acte d’achat l’apport que chacun injecte dans l’acquisition. A défaut, pensez aux conséquences que cela peut impliquer. Certes, quand on s’installe ensemble, on ne pense pas forcément à la séparation, mais elle est beaucoup plus fréquente qu’on ne le pense. Bref, sans vouloir noircir le tableau, il faut penser à ce qui se passerait en cas de séparation ou de décès. Dans ce domaine, les discordes sont très fréquentes. En cas de séparation, rares sont les couples qui se quittent bons amis, et les problèmes d’argent ressurgissent souvent. Si votre compagnon exige une part qu’il n’a pas réellement payée, vous risquez d’avoir des difficultés à prouver qu’il a tort. De même, l’indivision n’est pas toujours facile à dissoudre. Si vous êtes tous les deux d’accord pour vendre le logement en vous quittant, pas de souci. Il suffira ensuite de vous partager le prix de la vente, en fonction de vos mises respectives. Mais si l’un des deux veut conserver le logement, il en ira autrement. Car, même si le code civil prévoit que nul ne peut être tenu à rester dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué, il peut se passer du temps avant d’obtenir gain de cause. L’appel à un juge peut être nécessaire. Celui-ci sera alors chargé de trancher et, le cas échéant, d’ordonner le partage. En cas de décès, même problème. Car vous ne serez plus en indivision avec votre concubin, mais avec ses éventuels héritiers. Tout dépendra alors de leur volonté de vendre ou non le logement. Si vous voulez conserver le logement, vous n’aurez guère de latitude, sauf à racheter la part de votre concubin. Vous avez donc intérêt à y réfléchir à l’avance.

Pensez à établir une convention d’indivision

En matière d’indivision, vous pouvez, au moment de l’achat, décider de rédiger une convention d’indivision. Elle vous autorise à fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. Vous pourrez par exemple prévoir que le concubin survivant aura la possibilité de racheter la quote-part de l’autre. Les héritiers ne pourront pas s’y s’opposer. Quoi qu’il en soit, ni l’un ni l’autre des concubins ne peut prétendre à un quelconque droit sur la part du défunt. Vous ne pourrez pas vous opposer à la volonté des héritiers de vendre le logement, par exemple. Si vous voulez vraiment protéger votre compagnon, vous pouvez aussi décider de vous léguer mutuellement par testament l’usufruit de vos parts respectives (dans la limite de la part réservataire des héritiers). Quoi qu’il en soit, vous ne pourrez pas vous soustraire aux droits de succession. Sachez que leur montant est très élevé, puisqu’ils atteignent 60 %.

Acheter en SCI : une solution à étudier

Par rapport à l’indivision, la SCI (société civile immobilière) offre quelques souplesses. Mais il faut tout de même savoir qu’elle impose des contraintes, et que ses frais de fonctionnement ne sont pas dérisoires. Vous devez en effet créer la structure ou nommer, le cas échéant, un gérant, tenir des assemblées générales, gérer les finances et la comptabilité. Malgré tout, la SCI peut vous faciliter la vie dans certains cas. Son principe est simple : vous créez une société, qui achète le logement à votre place. Chacun des concubins détient des parts à hauteur de sa mise de fonds. Si les choses se gâtent et que votre couple se sépare, la vente du logement peut être évitée. Celui qui veut rester dans les murs peut acheter les parts de son compagnon. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours essayer de vendre vos parts à quelqu’un d’autre, mais en réalité, cela ne s’avère pas facile, d’autant que l’un des associés peut toujours s’y opposer, surtout s’il détient la majorité des parts. En cas de décès, vous êtes davantage protégé. Car vous pouvez prévoir une clause n’autorisant l’acquisition des parts qu’avec le consentement du concubin survivant, ce qui peut bloquer toute velléité des héritiers. Une autre solution permet d’éviter la vente : le démembrement de propriété croisé. Un mécanisme simple, qui permet à chaque concubin d’acheter, par exemple, 50 % des parts de la SCI en pleine propriété et 50 % en usufruit. Prenons le cas d’une société ayant 1 000 parts. Vous achetez les parts de 1 à 500 en pleine propriété, et les parts de 501 à 1 000 en usufruit. De son côté, votre compagnon achète les parts de 1 à 500 en usufruit, et les parts de 501 à 1 000 en pleine propriété. En cas de décès de l’un de vous, l’autre ne peut pas être évincé puisqu’il détient une partie du bien en pleine propriété, et l’autre en usufruit.