A l'achat, budgéter les charges de copropriété

Dès lors que vous achetez en copropriété, c'est-à-dire dans un immeuble comportant plusieurs logements, vous êtes soumis à deux types de charges : les charges courantes, qui permettent de faire fonctionner l’immeuble et de le maintenir en état, et les charges exceptionnelles, qui concernent les travaux importants.

Les charges courantes

Elles sont répertoriées dans le budget prévisionnel de la copropriété. Elles concernent les dépenses d’administration, de fonctionnement et de maintenance des parties communes et des équipements communs. Il faut y ajouter les dépenses de fonctionnement, liées aux contrats de fourniture d’électricité, de gaz et d’eau, ainsi qu’aux contrats d’entretien des équipements (chaudière ou ascenseur, par exemple). Elles tiennent aussi aux travaux de maintenance (entretien courant de l’immeuble).

Les charges exceptionnelles

Elles ne sont pas incluses dans le budget prévisionnel, parce qu’elles ne sont pas prévisibles ou parce qu’elles nécessitent l’accord préalable des copropriétaires réunis en assemblée. Il peut s’agir de travaux de conservation de l’immeuble (ravalement ou toiture, par exemple) ou de l’installation d’un nouvel équipement (ascenseur).

La répartition des charges 

Le budget prévisionnel détermine les provisions sur charges à payer chaque trimestre, le premier jour du mois. Mais comment se répartissent ces provisions entre les copropriétaires ? Il faut tout d’abord distinguer les charges générales relatives aux parties communes (entretien, administration de l’immeuble) et celles relatives aux équipements et aux services collectifs. Les premières sont établies en fonction des tantièmes de copropriété attribués à chaque lot. Le règlement de copropriété doit indiquer la méthode de calcul appliquée pour cette répartition. Celle-ci dépend de la superficie, de la situation et de la consistance du lot privatif. Les charges relatives aux équipements sont définies en fonction de l’usage objectif que chaque copropriétaire en fait. Par exemple, pour les charges d’ascenseur, le copropriétaire du 1^er étage ne paiera pas autant que celui qui occupe le dernier niveau.

Quelques conseils

Si vous jugez la répartition des charges incorrecte, rien ne vous interdit de contester celle énoncée dans le règlement de copropriété. Vous avez un délai de deux ans après la signature de l’acte d’acquisition pour vous manifester. Ce qui peut nécessiter l’intervention d’un professionnel, et coûter cher à la copropriété. Avant d’acquérir votre logement (ou tout autre lot), procurez-vous le règlement de copropriété et les comptes-rendus des dernières assemblées générales pour vérifier que de gros travaux n’ont pas été votés ou ne sont pas en discussion. Sachez que l’agent immobilier qui vous vend votre bien doit vous fournir un relevé du montant mensuel de vos charges de copropriété pour la dernière année. Autant d’éléments qui vous permettront de bien évaluer les dépenses auxquelles vous allez devoir faire face une fois propriétaire.