Le plan de financement

Sauf à de rares exceptions, acheter un logement nécessite généralement le recours au crédit. Avant toute chose, voici les principaux éléments à connaître avant d’aller voir votre banquier.

Quel apport personnel ?

C'est évidemment la somme que vous avez économisée (ou héritée) ou le capital immobilisé dans un bien à vendre qui vous servira d'apport personnel. Une chose est sûre : les banques prêtent difficilement aux emprunteurs qui n'ont pas un petit pécule devant eux. En outre, il y va de votre intérêt : plus vous avez d'apport, meilleures seront vos conditions d'emprunt.

Quelle capacité d'emprunt ?

Elle dépend bien entendu de vos revenus et du type de bien que vous envisagez d'acheter. En règle générale, la banque estime que votre mensualité de remboursement ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. Mais tout dépend de vos revenus. Si vous gagnez 7 000 ou 8 000 euros par mois, la banque peut accepter un endettement supérieur, sachant que votre reste à vivre sera tout de même confortable. En revanche, si vos revenus sont modestes, elle sera beaucoup plus sourcilleuse.

Quels prêts et quelles conditions ?

Dans ce domaine, il existe une multitude de prêts et les conditions d'emprunt varient d'une banque à l'autre. Les banquiers ne cessent de développer des stratégies marketing et autres campagnes publicitaires pour conquérir de nouveaux clients. Vous entrez dans un secteur où la concurrence est rude. N'oubliez pas que la recherche d'un prêt et la négociation qui l'entoure, participent d'une démarche avant tout commerciale. Tout dépend donc du dossier que vous présentez à la banque. Si vous êtes salarié en CDI avec un bon salaire et si vous ne vivez pas à découvert, vous avez toutes les chances de bénéficier d'un prêt à des conditions attractives. À l'inverse, vous risquez d'avoir des difficultés à obtenir un accord de crédit si vous êtes toujours dans le « rouge »...

Jouer sur la durée ou sur le taux ?

Le taux du crédit est fonction de la durée de l'emprunt. Plus vous remboursez vite, moins la banque prend de risques et moins elle vous fera payer cher son crédit. En revanche, plus vous étalez la durée de votre remboursement, plus elle aura tendance à hausser le taux du crédit, estimant que sur une très longue période, le risque est plus important. Quoi qu'il en soit, vous n'aurez pas forcément le choix de la durée si vous voulez vraiment acheter votre logement.

Taux fixe ou taux révisable ?

Tout dépend de votre aversion au risque. Avec un taux révisable, vous êtes dépendant des fluctuations de taux. Le taux défini au départ peut monter ou descendre, selon l'humeur des marchés. Ce qui le rend parfois risqué, car votre mensualité ou la durée de votre crédit va grimper ou diminuer au gré de ces fluctuations. À l'inverse, un taux fixe ne peut jamais bouger. Votre mensualité et la durée de votre crédit seront toujours les mêmes. Prenez le temps de la réflexion, mais sachez toutefois qu'un prêt à taux révisable est toujours risqué lorsqu'il s'étend sur une très longue période. À l'inverse, si vous souscrivez votre prêt pour 7 à 10 ans, cela peut valoir le coup.

Quelle garantie ?

En achetant un bien immobilier, la banque va vous demander comment vous voulez garantir votre prêt (parfois, elle ne vous laisse pas le choix). Vous avez la possibilité d'opter pour une hypothèque (ou un privilège) ou pour la caution d'un organisme spécialisé. Avec l'hypothèque, la banque n'a pas à courir après un garant qui se défausserait, elle dispose d'un droit qui lui permet, en cas de défaillance de votre part, de saisir le bien et de le vendre. L'hypothèque ne tombe qu'une fois l'emprunt complètement remboursé. Il faut savoir que l'hypothèque coûte relativement cher, d'autant que si vous revendez le bien avant la fin du crédit vous devrez effectuer une mainlevée d'hypothèque. La caution d'un organisme spécialisé est plus souple, puisqu'elle n'oblige pas à cette formalité, mais elle coûte cher aussi. Dans certains cas, les frais de caution sont remboursables en partie (Crédit Logement). Privilégiez donc ce type de formule.