Renégocier son prêt immobilier
Pour qui a emprunté à taux fixe, il peut être utile de renégocier son crédit lorsque les taux baissent. Quels sont les critères à prendre en compte pour rendre l’opération rentable ?
Vous avez acheté votre logement à crédit ? Vous avez opté pour un taux fixe ? Vous ne pouvez donc pas profiter de la baisse des taux lorsqu'elle se produit. Si votre taux est élevé par rapport aux conditions du moment, vous avez peut-être intérêt à renégocier ou à racheter votre crédit. Mais il faut que certaines conditions soient réunies.
Renégociation ou rachat ?
Renégocier ne sera sans doute pas vu d'un bon œil de la part de votre banquier et peut-être devrez vous aller voir une autre banque. Les établissements ont tendance à réserver la renégociation à la clientèle qu'elles souhaitent conserver. À défaut d'obtenir un accord, reste la solution du rachat de crédit. Le principe est simple : faire appel à une autre banque pour bénéficier d'un prêt immobilier moins cher, qui servira à rembourser le crédit déjà en place.
Trois conditions
Pour renégocier votre crédit, trois conditions s'imposent. Tout d'abord, vous devez gagner au moins un point d'écart entre le taux initial de votre crédit et les taux actuels. Par exemple, si votre crédit a été consenti à 4,50 %, vous devez pouvoir renégocier un taux de 3,50 %. Autre condition : vous devez être dans la premier tiers du remboursement de votre crédit. Car c'est en effet en début de prêt que vous payez le plus d'intérêts. Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 euros à 4,50 % sur 20 ans, dont la mensualité de départ s'établit à 1 325,30 euros. Celle-ci se décompose en 515,30 euros de capital et 750 euros d'intérêts. La cinquième année, cette même mensualité comporte 689,60 euros de capital et 635,70 euros d'intérêts. La dixième année, ces montants s'établissent respectivement à 848,13 et à 477,17 euros. Et ainsi de suite... On le voit bien : plus le remboursement avance, moins le rachat devient pertinent. Enfin, vous devez avoir encore beaucoup de capital à rembourser.
Attention aux frais
S'il faut au moins un point d'écart entre le taux de départ et le taux que l'on peut vous proposer aujourd'hui, c'est pour une bonne raison. Le rachat de crédit coûte cher. Vous devrez en effet payer les pénalités en cas de remboursement anticipé. Des pénalités que la loi fixe à six mois d'intérêts (art. L312-21 du code de la consommation), dans la limite de 3 % du capital restant dû. Parmi les frais, il faut aussi penser à ceux liés au montage du dossier (jusqu'à 1 % du capital emprunté) et à la prise d'une nouvelle garantie. Au bas mot, comptez 7 000 à 8 000 euros de frais au minimum. Tous frais déduits, vous pouvez quand même réaliser une économie substantielle, allant parfois jusqu'à 20 000 ou 30 000 euros. Un conseil : faites appel à un courtier qui peut même vous faire bénéficier, outre un taux beaucoup plus attractif, de conditions plus favorables sur l'assurance décès-invalidité liée au crédit.
